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複数の士業資格を保有する現役士業。不動産鑑定士試験については、国土交通省・土地鑑定委員会の公表資料を元に整理しています。
📖 この記事でわかること
- 令和8年の論文式の合格発表日と確認方法
- 合格証書と成績通知書の届き方
- 論文式の合格率（令和3〜7年）と合格点
- 令和8年短答式の結果
- 過去問PDF（令和4〜8年）の直リンク
- 合格後の実務修習（申込は11月11日まで・費用）
- 不合格だったときの受験資格
不動産鑑定士試験は、5月の短答式と、8月の論文式の2段階です。
令和8年の論文式は8月1日（土）から3日（月）に行われ、合格発表は10月16日（金）の予定です。
この記事では、発表の見方と、公式資料から読み取れる数字を整理します。
結論：令和8年の合格発表は10月16日（金）・国土交通省のホームページで確認する
令和8年の受験案内では、論文式の合格発表は令和8年10月16日（金）（予定）とされています。
発表は、国土交通省のホームページの報道発表資料として出ます。
令和7年は、10月17日（金）の10時に掲載され、11月4日の官報でも公告する予定とされていました。
表1 論文式の日程と発表
| 項目 | 令和7年（実績） | 令和8年 |
|---|---|---|
| 論文式試験 | 8月2日（土）〜4日（月） | 8月1日（土）〜3日（月） |
| 試験地 | 東京都・大阪府・福岡県 | 東京都・大阪府・福岡県 |
| 合格発表 | 10月17日（金）10時・国交省HP | 10月16日（金）予定 |
| 合格証書 | 10月17日（金）発送 | 発表時の資料で確認 |
| 成績通知書 | 11月中旬発送（普通郵便） | 発表時の資料で確認 |
出典：国土交通省「令和８年不動産鑑定士試験」受験案内、「令和７年不動産鑑定士試験の合格者が決定しました」と添付資料「合格証書・成績通知書について」。
合格者の受験番号一覧の見方
報道発表のページに、「合格者受験番号」のPDFが添付されます。
試験地（東京都・大阪府・福岡県）ごとに、合格者の受験番号だけが並んでいます。
氏名は載らないので、受験票の番号と照らし合わせて確認します。
📌 令和7年の発表資料（添付PDF）
- 別紙１ 合格者受験番号（試験地別）
- 別紙２ 論文式試験の結果について（受験者数・合格点・科目別平均点）
- 別紙３ 合格者の属性等について（性別・年齢別合格率）
- 出題の趣旨（科目別）
- 合格証書・成績通知書について
令和7年からは、合格者にも成績通知書が届くようになりました。
自分の科目別の点数を知りたい人は、11月中旬の通知書を待ちます。
発表当日にやること
発表のページは、10時の掲載直後はアクセスが集中して開きにくいことがあります。
受験票を手元に置き、受験番号と試験地を先に確認しておきます。
合格していたら、合格証書の到着と、実務修習の案内を待ちます。
番号がなかった場合は、成績通知書で科目別の点数を確かめてから、来年の計画を立てます。
論文式の合格率は16〜18%前後で安定している
表2 論文式試験の結果（令和3〜7年）
| 年 | 受験者数 | 合格者数 | 合格率 |
|---|---|---|---|
| 令和3年 | 809人 | 135人 | 16.7% |
| 令和4年 | 871人 | 143人 | 16.4% |
| 令和5年 | 885人 | 146人 | 16.5% |
| 令和6年 | 847人 | 147人 | 17.4% |
| 令和7年 | 981人 | 173人 | 17.6% |
出典：国土交通省 土地鑑定委員会「令和７年不動産鑑定士試験の合格者が決定しました」（過去4年の受験者数・合格者数を含む）。合格率は合格者÷受験者で当サイトが計算（令和7年は公表の17.6%と一致）。
合格率は5年続けて16〜18%の範囲です。
令和7年は受験者が981人に増え、合格者も173人と5年で最も多くなりました。
令和7年の合格点は600点満点で380点
令和7年の合格者は、合計380点以上を取り、かつ科目別の合格基準点を満たした人です。
科目ごとの平均点は、次のとおりでした。
表3 令和7年 論文式の科目別平均点
| 科目 | 配点 | 平均点 |
|---|---|---|
| 民法 | 100点 | 51.0点 |
| 経済学 | 100点 | 59.6点 |
| 会計学 | 100点 | 41.7点 |
| 不動産の鑑定評価に関する理論 | 300点 | 126.7点 |
| 総合 | 600点 | 278.9点（最高点514点） |
出典：国土交通省「令和７年不動産鑑定士試験論文式試験の結果について」（別紙２）。申込者1,566人・受験者981人・合格者173人。
平均点の合計は278.9点で、合格点の380点とは100点以上の差があります。
配点の半分を占める鑑定理論の平均点は126.7点（300点満点）で、ここが合否を大きく分けます。
年齢別では若い層ほど合格率が高い
表4 令和7年 論文式の年齢別合格率
| 年齢 | 受験者数 | 合格者数 | 合格率 |
|---|---|---|---|
| 20歳以上25歳未満 | 98人 | 31人 | 31.6% |
| 25歳以上30歳未満 | 159人 | 41人 | 25.8% |
| 30歳以上35歳未満 | 151人 | 38人 | 25.2% |
| 35歳以上40歳未満 | 129人 | 27人 | 20.9% |
| 40歳以上45歳未満 | 104人 | 12人 | 11.5% |
| 45歳以上 | 337人 | 24人 | 7.1% |
出典：国土交通省「合格者の属性等について（令和７年不動産鑑定士試験論文式試験）」（別紙３）。45歳以上は45〜50歳・50〜55歳・55〜60歳・60歳以上の4区分を当サイトで合算。合格者の平均年齢は33.6歳。
45歳以上の合格率は1割を下回ります。
仕事と両立しながら受ける人が多い年代ほど、答案練習に使える時間の差が出ていると考えられます。
令和8年の短答式は受験者2,407人・合格率37.4%
令和8年の短答式（5月17日）は、受験者2,407人のうち900人が合格しました（合格率37.4%）。
合格の基準は、総得点の70.0%以上で、科目別の必要最低得点比率を満たすことでした。
表5 短答式の結果
| 項目 | 令和8年 | 令和7年 |
|---|---|---|
| 受験票発行者数 | 3,088人 | 2,738人 |
| 受験者数 | 2,407人 | 2,144人 |
| 合格者数 | 900人 | 779人 |
| 行政法規の平均点 | 60.1点（100点満点） | − |
| 鑑定理論の平均点 | 63.2点（100点満点） | − |
出典：国土交通省「令和８年不動産鑑定士試験短答式試験合格者の発表」と別紙２。
短答式の合格者が前年より121人増えたので、令和8年の論文式は受験者が増えている可能性があります。
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過去問は国土交通省のサイトで無料ダウンロードできる
国土交通省の「不動産鑑定士試験 試験結果情報」のページで、過去の問題がPDFで公開されています。
短答式は問題と正解、論文式は問題と答案用紙、出題の趣旨です。
模範解答や解説は付いていません。
表6 短答式の過去問PDF
| 年 | 行政法規 | 鑑定理論 |
|---|---|---|
| 令和8年 | 問題／正解 | 問題／正解 |
| 令和7年 | 問題／正解 | 問題／正解 |
| 令和6年 | 問題／正解 | 問題／正解 |
| 令和5年 | 問題／正解 | 問題／正解 |
| 令和4年 | 問題／正解 | 問題／正解 |
表7 論文式の過去問PDF
| 年 | 民法 | 経済学 | 会計学 | 鑑定理論 | 演習 | 出題の趣旨 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 令和8年 | 問題 | 問題 | 問題 | 問題 | 問題 | 発表後に公表 |
| 令和7年 | 問題 | 問題 | 問題 | 問題 | 問題 | 趣旨 |
| 令和6年 | 問題 | 問題 | 問題 | 問題 | 問題 | 趣旨 |
| 令和5年 | 問題 | 問題 | 問題 | 問題 | 問題 | 趣旨 |
| 令和4年 | 問題 | 問題 | 問題 | 問題 | 問題 | 趣旨 |
出典：国土交通省「不動産鑑定士試験 試験結果情報」（2026年10月9日確認）。
論文式の「出題の趣旨」は、合格発表と同じ日に出ています。
令和8年の出題の趣旨も、10月16日の発表にあわせて公表されると見込まれます。
合格後の流れと、不合格だったときの受験資格
合格したら実務修習を受けて登録する
論文式に合格しても、すぐに不動産鑑定士になれるわけではありません。
合格者は法律に基づく実務修習を受講し、すべての課程を修了した後、国土交通省の名簿に登録を受けて不動産鑑定士になります。
実務修習を行うのは、公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会です。
表10 実務修習の概要（令和8年度）
| 項目 | 令和8年度（第21回）の内容 |
|---|---|
| 修習期間 | 1年コース：令和8年12月1日〜令和9年11月30日／2年コース：令和8年12月1日〜令和10年11月30日（修了考査の期間を除く） |
| 申込受付 | 令和8年9月22日〜11月11日（実地演習のみなし履修を申請する人は11月1日まで） |
| 必要な書類 | 合格通知書・合格証書の写しなど、実地演習実施機関（指導鑑定士）の同意を示す「実地演習受講登録申請書」、同意書 |
| 課程 | 講義・基本演習・実地演習（物件調査実地演習・一般実地演習）・修了考査 |
| 受講料 | 講義98,700円／基本演習174,800円／修了考査36,600円（税込）。実地演習は原則無料で、審査料が物件調査2,500円・一般実地演習1演習6,900円 |
出典：公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会「令和8年度実務修習実施計画」（2026年9月11日公表）。実施計画は変更になる場合があり、申込は「受講申請案内書」を確認する。
今年の合格者が12月から修習を始めるなら、申込の締切は11月11日です。
申込には、実地演習を受け入れてくれる実施機関と指導鑑定士の同意が要ります。
勤め先が鑑定事務所でない人は、発表後すぐに受け入れ先を探す必要があります。
講義・基本演習・修了考査の受講料だけで、合計310,100円かかります。
不合格でも、短答式の合格は3回分使える
令和8年の論文式は、令和6年以降に短答式に合格した人が受験できました。
つまり短答式の合格は、合格した年を含めて3回分の論文式で使えます。
令和7年に短答式に合格して今年の論文式で不合格だった人は、令和9年の論文式まで短答式なしで受けられます。
自分がいつ短答式に合格したかを確認して、来年の計画を立てます。
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よくある質問
Q. 不動産鑑定士の論文式試験の合格発表はいつですか？
A. 令和8年は10月16日（金）の予定です。令和7年は10月17日（金）10時に国土交通省のホームページで発表され、のちに官報でも公告されました。
Q. 合格したら、いつまでに何をすればいいですか？
A. 実務修習の申込が必要です。令和8年度（第21回）は12月1日に始まり、申込は11月11日まで（みなし履修を申請する人は11月1日まで）です。実地演習の受け入れ先（実施機関と指導鑑定士）の同意も必要です。
Q. 合格したかどうかは、どこで確認できますか？
A. 国土交通省の報道発表資料に、試験地ごとの合格者の受験番号一覧（PDF）が載ります。令和7年は、合格者に合格証書が発表日に発送されました。
Q. 論文式の合格点は何点ですか？
A. 令和7年は、600点満点の合計380点以上で、科目別に設定された合格基準点を満たした人が合格でした。年によって変わるので、発表資料の「試験の結果について」で確認します。
Q. 論文式の合格率はどれくらいですか？
A. 令和3〜7年は16.4〜17.6%です。令和7年は受験者981人のうち173人が合格しました（17.6%）。
Q. 不合格だった場合、来年は短答式から受け直しですか？
A. 短答式に合格した年から数えて3回分の論文式を受けられます。令和8年の論文式は、令和6年以降の短答式合格者が受験できました。自分の短答合格の年を確認してください。
Q. 過去問は無料で手に入りますか？
A. 国土交通省の「試験結果情報」のページで、短答式は問題と正解、論文式は問題と答案用紙、出題の趣旨がPDFで公開されています。登録や料金は必要ありません。
📝 まとめ
- 令和8年の論文式の合格発表は10月16日（金）予定。国土交通省の報道発表に合格者の受験番号が載る
- 論文式の合格率は令和3〜7年で16.4〜17.6%。令和7年の合格点は600点満点で380点
- 過去問は国土交通省のサイトで、短答式は問題と正解、論文式は問題と出題の趣旨を無料で入手できる
- 合格後は実務修習（12月開始・申込は11月11日まで）を修了して登録。不合格でも短答式の合格は3回分の論文式で使える
参考資料（公式）
- 国土交通省「不動産鑑定士試験」トップページ
- 同「不動産鑑定士試験 試験結果情報」
- 同「令和８年不動産鑑定士試験」案内（PDF）
- 同「令和８年不動産鑑定士試験短答式試験合格者の発表」
- 同「令和７年不動産鑑定士試験の合格者が決定しました」
- 日本不動産鑑定士協会連合会「令和8年度実務修習実施計画の公表について」
- e-Gov法令検索「不動産の鑑定評価に関する法律」
※日程と数字は、2026年10月9日に上記の公式資料で確認した内容です。
